- Se plantean nuevas herramientas para generar vivienda VIS y VIP, recuperar edificaciones, intervenir barrios y responder a las transformaciones de la ciudad.
- Sobre la mesa déficit habitacional, costo del suelo, informalidad y necesidad de que las normas urbanísticas respondan a las nuevas formas de vivir en Medellín.
Medellín enfrenta una discusión de fondo sobre cómo crecer, dónde generar vivienda y de qué manera aprovechar mejor el suelo ya urbanizado. En el estudio que aborda la revisión y ajuste de mediano plazo y la modificación excepcional de las normas urbanísticas relacionadas con amenaza y riesgo del POT, Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, el foco estuvo puesto en el sistema de ocupación y, particularmente, en las estrategias del subsistema habitacional para ampliar la oferta de vivienda y reducir la informalidad.
La propuesta contempla, entre otros asuntos, renovación urbana en las riberas del río, incentivos para VIS y VIP en ladera, mejoramiento integral de barrios, legalización y regularización de asentamientos, reúso de edificaciones, nuevas tipologías de vivienda y regulación de la vivienda turística.
Braulio Henao Pérez, ciudadano, planteó que las normas deben reconocer la transformación de las formas de habitar en Medellín. Señaló que la vivienda tipo estudio y los esquemas de arriendo parcial responden a una realidad urbana en la que existen propiedades de gran tamaño que difícilmente encuentran mercado mediante venta o arrendamiento tradicional. También sostuvo que la vivienda turística debe analizarse como una actividad que hace parte de la dinámica económica y urbana de la ciudad y que no puede atribuirse exclusivamente a esta modalidad el encarecimiento de la vivienda.
En su intervención, el concejal Andrés Felipe Tobón Villada, coordinador de ponentes, afirmó que la vivienda constituye uno de los asuntos centrales de la discusión del POT, especialmente frente al déficit habitacional que enfrenta la ciudad. Señaló que las cifras expuestas ubican el déficit cuantitativo en alrededor de 38 mil viviendas y advirtió que esta brecha podría ser considerablemente mayor según la metodología utilizada.
A esto se suma la disminución de las licencias para vivienda nueva durante la última década y el peso histórico de la informalidad, teniendo en cuenta que cuatro de cada cinco viviendas construidas en los últimos 20 años se habrían desarrollado por fuera de los procesos formales.
Además, señaló que el costo del suelo termina incidiendo directamente en el costo de la vivienda y, por esa vía, en el costo general de vida de los hogares. Por ello, consideró necesario ampliar las posibilidades de renovación urbana, particularmente en sectores próximos al río norte y sur, y generar condiciones para que los desarrolladores encuentren oportunidades en la transformación de áreas estratégicas.
Corporados presentes llamaron la atención sobre la necesidad de reglamentar adecuadamente los derechos de construcción y revisar la situación de los inquilinatos, pues las condiciones de intervención de estas edificaciones son diferentes a las de una vivienda convencional.
También, señalaron la posibilidad de promover una mayor densidad constructiva en sectores como Prado, mediante los instrumentos que contempla el POT, para facilitar la generación de vivienda y movilizar recursos que contribuyan a ampliar la oferta de vivienda social mediante instrumentos como el impuesto predial.
Advirtieron que la discusión sobre densidades debe estar acompañada de condiciones reales para que los proyectos puedan desarrollarse, teniendo en cuenta la capacidad de las redes, los servicios y la convivencia urbana. Bajo la misma línea, manifestaron que parte de la solución al déficit habitacional puede encontrarse en sectores ya consolidados de la ciudad, especialmente en el centro, donde existen áreas con potencial para nuevos desarrollos y planes parciales.
Plantearon además la necesidad de aprovechar el reciclaje y reúso de edificaciones existentes, incluidas antiguas oficinas y otros inmuebles que podrían transformarse en soluciones habitacionales. Esta alternativa permitiría utilizar infraestructura que ya cuenta con servicios y localización estratégica, al tiempo que contribuiría a enfrentar fenómenos como la falta de vivienda y la presencia de población vulnerable.
A su turno, Luz Ángela González Gómez, directora de Planeación Distrital, explicó que la revisión propuesta incorpora una nueva mirada sobre las normas para el uso y aprovechamiento del suelo privado, con especial incidencia en el componente habitacional. Indicó que este tema concentró el 85,8 % de los aportes recibidos dentro de la ruta participativa, con 458 aportes.
Expuso que el diagnóstico identifica una baja oferta de vivienda nueva, limitaciones normativas, poca renovación urbana, construcciones con usos diferentes a los licenciados, presión sobre los complejos residenciales por población flotante y dificultades de asequibilidad para los hogares de ingresos medios y bajos. También señaló el incremento de los costos de vivienda y arriendo y el aumento de la población que vive en alquiler. Entre 2012 y 2023, el stock habitacional de Medellín pasó de 734.966 a 987.408 viviendas, aunque el crecimiento se produjo mayoritariamente por fuera del licenciamiento formal.
En materia de vivienda social, la Administración planteó incentivos para proyectos VIS y VIP desarrollados en asociación o convenio con ISVIMED, que podrían acceder a un 50 % adicional en el número de viviendas. Asimismo, concluyó que se contemplan exoneraciones de obligaciones urbanísticas y del pago de derechos adicionales de construcción en determinadas modalidades de renovación, buscando que una mayor integración predial y una mayor generación efectiva de vivienda social se traduzcan en mayores incentivos urbanísticos.
