- La tensión entre la vocación residencial de los barrios y el crecimiento de la economía turística, principal punto de análisis.
- El POT busca responder a un fenómeno que pasó de unas 500 viviendas turísticas en Medellín a más de 8.000 en los últimos años.
Uno de los temas de mayor interés en la revisión de mediano plazo del POT es el uso del suelo, particularmente frente a las rentas de corto plazo o vivienda turística. En la discusión del Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, se planteó la necesidad de buscar un equilibrio entre la vocación residencial de los barrios y la dinámica de la economía turística, fortalecida durante los últimos años. Concejales, comunidad, gremios y Administración expusieron posiciones encontradas frente a la regulación de los usos del suelo y las rentas cortas.
Representantes de diferentes gremios y ciudadanos señalaron que las regulaciones sobre rentas en sectores residenciales siguen siendo insuficientes y advirtieron que estas modalidades no solo atienden al turismo. Mencionaron, por ejemplo, las habitaciones para estudiantes o acompañantes de pacientes cerca de los hospitales. Solicitaron además que los corredores viales asociados a las nuevas líneas del Metro sean incluidos en zonas de media y alta mixtura.
Frente a la vivienda nueva, advirtieron que las aplicaciones plantean nuevos retos para las dinámicas económicas y solicitaron simplificar los trámites, de manera que la oferta y la demanda puedan encontrarse con mayor facilidad. Relacionaron los altos costos de la vivienda y los arriendos con una oferta insuficiente frente al crecimiento de la demanda.
Advirtieron que el POT debe evitar afectar la libertad de las personas sobre sus propiedades y señalaron que un exceso de regulación podría generar mercados informales, privilegios y escasez. También expresaron preocupación por que una regulación rígida pueda favorecer una oferta oculta de servicios.
El coordinador de ponentes, concejal Andrés Tobón, indicó que la discusión sobre los usos del suelo no responde a una posición ideológica ni al derecho mercantil o comercial, sino que debe abordarse desde el derecho urbano. Señaló que, en la convivencia, la libertad sobre la propiedad no debe afectar el valor del predio del vecino y sostuvo que el debate debe trascender las conveniencias políticas.
De las 8.643 viviendas turísticas registradas y activas en la plataforma institucional, poco más de 2.900 están ubicadas en zonas de baja mixtura. Según explicó el Corporado, esta actividad está prohibida desde 2014 en el POT y, aunque el hospedaje en viviendas no esté expresamente contemplado para estas zonas, la Ley 300 de 1996 establece restricciones frente a esta actividad. Controvirtió así a algunos expertos y señaló que los concejales no pueden exceder la ley para permitir las rentas cortas en zonas donde están prohibidas.
Corporados coincidieron en que las posiciones no deberían estar enfrentadas y debe primar la armonía entre residencia y desarrollo económico. Señalaron que la economía de unos no debería afectar la convivencia y recordaron que este fenómeno no fue planificado: en 2019 se registraban menos de 500 viviendas destinadas al turismo, mientras hoy la cifra supera las 8.000. Agregaron que este crecimiento tampoco habría sido contemplado tributariamente, pues menos del 20 % de estas viviendas tributan, por lo que, aunque se trate de un fenómeno no planeado, debe ser regulado.
Advirtieron además que el desarrollo económico no puede convertirse en una excusa para generar desplazamientos de población, debido al encarecimiento de las viviendas y los arrendamientos. Plantearon que el Estado debe regular la venta de grandes extensiones de tierra a inversionistas extranjeros destinadas a rentas cortas, diferenciando este fenómeno de las familias que alquilan una habitación para mejorar sus ingresos. También solicitaron conocer el resultado de las conversaciones entre representantes de Airbnb y la Administración.
También se refirieron a las zonas de tratamiento especial para que la ciencia y la innovación sean una realidad en el Distrito, y plantearon considerar a Futumed como punto de encuentro entre la empresa, la academia y los demás actores del sector.
La comunidad asistente presentó opiniones divididas.
Mientras algunos defendieron el derecho a la propiedad privada y el ejercicio económico dentro de ella, amparados en la reglamentación de propiedad horizontal y otras disposiciones, otros señalaron afectaciones a la convivencia por los comportamientos de algunos turistas en viviendas de renta corta. También atribuyeron a esta dinámica incrementos en los precios de servicios e insumos en los barrios, asociados, entre otros factores, a transacciones realizadas en dólares.
Por parte de la Administración, Dani Granda, coordinador de la revisión del POT, señaló que los procesos de cambio en los usos del suelo ocurren incluso sin ajustarse a la norma. Explicó que el POT busca proyectar estos fenómenos, pero que algunos aparecen de manera inesperada. Como ejemplo, mencionó el crecimiento del turismo en Medellín, especialmente después de la pandemia, una dinámica que no estaba proyectada y que hoy debe ser atendida.
Juliana Cardona, articuladora de usos del suelo urbano, señaló que el régimen de usos debe propender por la habitabilidad de los sectores, garantizando condiciones de seguridad, intimidad y acceso cercano a servicios básicos en los terrenos de baja mixtura. A partir de estos criterios, explicó, los estudios determinan los sectores con mayor relevancia para el comercio y el entretenimiento, donde se asignan las zonas de media y alta mixtura.
La funcionaria indicó que la vivienda turística siempre ha existido, pero debe analizarse estratégicamente su crecimiento. Agregó que durante los últimos 10 años se han realizado 252 comisiones accidentales en el territorio para analizar problemáticas relacionadas con ruido, venta de estupefacientes, explotación sexual y otras afectaciones a la habitabilidad. Además, expresó que el 86 % de los usos del suelo se mantiene, mientras el 10 % pasa de alta a media mixtura y el 4 % incrementa su mixtura.
Para concluir, Marta Isabel Tamayo, subdirectora de Planeación Territorial, manifestó que, frente a los cambios de mixtura en diferentes zonas, las personas que ya cuenten con permisos para prestar servicios de vivienda turística podrán continuar con su actividad. Aclaró que en las zonas de baja mixtura nunca se ha permitido esta actividad y, por tanto, tampoco será habilitada. Agregó que el servicio podrá desarrollarse en viviendas ubicadas en estas zonas únicamente cuando los residentes permanezcan en ellas y la actividad turística sea complementaria.
