Observatorio Distrital
Vivienda y Hábitat
¿Cómo son el déficit habitacional, la oferta de vivienda de interés social y el mercado inmobiliario en Medellín?
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Qué se sabe
Según información entregada por la Administración Distrital y publicada por la veeduría ciudadana Todos por Medellín, la ciudad tenía en 2024 un déficit habitacional del 19,1 % de los hogares (192.475 hogares), del cual 3,8 % correspondía a déficit cuantitativo (38.206 unidades —hogares que necesitan una vivienda nueva porque la que ocupan tiene carencias estructurales o de espacio—) y 15,3 % a déficit cualitativo (154.269 unidades —viviendas que requieren mejoras para alcanzar condiciones adecuadas de habitabilidad—). La misma fuente reporta que en 2023 el déficit cuantitativo era de 3,9 % y el cualitativo de 16,6 %, y que en 2022 eran de 1,8 % y 13,5 % respectivamente, y desagrega el déficit de 2024 por comuna: en déficit cuantitativo, Robledo (6.533 hogares), Manrique (4.949) y Villa Hermosa (3.687) encabezan el listado; en déficit cualitativo, San Javier (15.000), Popular (13.104) y Manrique (13.101) son las comunas con cifras más altas.
A nivel nacional —sin desagregación específica para Medellín en el cuerpo de la página—, el DANE reportó, con base en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2021, un déficit habitacional total de 31,0 % de los hogares (7,5 % cuantitativo y 23,5 % cualitativo), cifra calculada a partir de una metodología actualizada en 2020 con apoyo de ONU-Hábitat sobre la base del Censo Nacional de Población y Vivienda (CNPV) 2018. El Geoportal del DANE ofrece además, desde 2019, un geovisor que permite consultar ese déficit cuantitativo y cualitativo por departamento y municipio —incluido Medellín— con los datos del Censo 2018, aunque no muestra la cifra municipal en su vista por defecto.
Sobre la oferta pública de vivienda, el Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed) reportó, en un balance de gestión de la Alcaldía de Medellín publicado el 21 de diciembre de 2025, la entrega de 588 viviendas nuevas en 2025 en los proyectos La Playita, La Colinita, Ventto y El Triunfo (inversión superior a 98.000 millones de pesos), con una proyección de 1.383 viviendas adicionales para los años siguientes. En mejoramiento de vivienda —el frente que ataca directamente el déficit cualitativo— Isvimed distribuyó en 2025 7.200 subsidios, con 3.700 viviendas ya intervenidas y 3.500 en proceso, con una inversión de 124.000 millones de pesos. En la Feria Distrital de la Vivienda Social se ofrecieron 1.199 viviendas VIS y VIP, con 16.164 millones de pesos adjudicados en cierres financieros, y en 2025 se habilitaron 935 inmuebles de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en Antioquia, frente a solo 64 habilitados en todo 2024.
El mercado inmobiliario privado, medido por Camacol Antioquia, mostró en 2025 una recuperación después de tres años de caídas: entre enero y junio se vendieron cerca de 11.000 viviendas nuevas en el departamento (30,1 % más que en el mismo período de 2024, con 28,8 % de crecimiento en VIS y 31,3 % en vivienda no VIS), y el año completo cerró con 23.762 unidades vendidas, un crecimiento de 31,7 % frente a 2024 —cerca del triple del 12,4 % nacional—, 17.187 viviendas iniciadas y licencias de construcción aprobadas para 3.707.840 m² (19 % del área licenciada en el país), cifras que Camacol Antioquia asocia con 491.000 empleos directos e indirectos generados por la actividad edificadora.
Cómo se mide
En este sector conviven al menos tres lógicas de medición distintas, que no son intercambiables entre sí. El déficit habitacional del DANE es una estimación estadística de brecha: se calcula a partir de encuestas de hogares (la Encuesta Nacional de Calidad de Vida, con rondas periódicas) y del Censo Nacional de Población y Vivienda, contando cuántos hogares del stock existente carecen de una vivienda adecuada —ya sea porque falta una unidad nueva (déficit cuantitativo) o porque la que tienen necesita mejoras (déficit cualitativo)—. Es una fotografía de la necesidad habitacional de la población en un momento dado, con metodología nacional homogénea, pero cuya versión más reciente y detallada a nivel de Medellín —la de Todos por Medellín para 2024— proviene de información entregada por la propia Administración Distrital, sin que la veeduría identifique un instrumento técnico específico como fuente.
Los reportes de gestión de Isvimed, en cambio, no miden una brecha poblacional sino un flujo de producción institucional: cuántas viviendas entregó, cuántos subsidios de mejoramiento asignó o ejecutó, cuánto invirtió y en qué proyectos, en un período de gestión determinado. Estas cifras son útiles para dimensionar el esfuerzo público frente al déficit, pero no equivalen a una medición directa de cuánto se redujo el déficit cuantitativo o cualitativo de la ciudad: una vivienda entregada o mejorada en 2025 no queda automáticamente reflejada, con la misma métrica y el mismo corte temporal, en la próxima cifra de déficit que publique la Administración Distrital o el DANE.
A esto se suma una tercera lógica, la del mercado inmobiliario privado que reporta Camacol Antioquia: ventas, iniciaciones, lanzamientos y licencias de construcción de vivienda nueva, con y sin subsidio, en todo el departamento de Antioquia (no solo Medellín). Estas cifras reflejan la dinámica de la oferta y la demanda solvente del sector constructor —por ejemplo, del área total con licencias de construcción aprobadas en Antioquia en 2025, Camacol Antioquia reportó que el 80 % correspondió a uso residencial y el 20 % a usos no residenciales—, pero tampoco miden el déficit habitacional ni la gestión pública de Isvimed: son el pulso del negocio de la construcción, no de la carencia de vivienda adecuada ni de la respuesta institucional a esa carencia.
Fuentes de datos
Isvimed proyecta la construcción de 1.383 viviendas más en Medellín
Noticia de la sala de prensa de la Alcaldía de Medellín que reporta las viviendas nuevas entregadas por Isvimed en 2025, los subsidios de mejoramiento distribuidos, los resultados de la Feria Distrital de la Vivienda Social y la habilitación de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en Antioquia.
Periodicidad: Noticias de gestión de Isvimed publicadas de forma irregular por la sala de prensa de la Alcaldía de Medellín
Vivienda — Todos por Medellín
Página temática sobre vivienda de la veeduría ciudadana Todos por Medellín, con el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo de la ciudad para 2022, 2023 y 2024, con desglose por comuna para 2024, según datos atribuidos a la Administración Distrital.
Periodicidad: Página de análisis actualizada de forma no periódica por la organización
Déficit habitacional — DANE
Página temática de estadísticas del DANE sobre déficit habitacional cuantitativo y cualitativo a nivel nacional, con base en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) y la metodología actualizada con apoyo de ONU-Hábitat sobre el Censo Nacional de Población y Vivienda (CNPV) 2018.
Periodicidad: Actualización según cada ronda de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV), aproximadamente anual
Geovisor Déficit Habitacional CNPV 2018 — DANE
Geovisor del Geoportal del DANE que permite consultar el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo —y sus componentes— con base en el Censo Nacional de Población y Vivienda (CNPV) 2018, filtrando por departamento, municipio, clase (urbano/rural) y centro poblado.
Periodicidad: Herramienta basada en el CNPV 2018, sin evidencia de actualización periódica posterior a partir de nuevas rondas censales
Ventas de vivienda en Antioquia crecen el 30,1 % en el primer semestre 2025
Boletín de prensa de Camacol Antioquia sobre las ventas de vivienda nueva en el departamento entre enero y junio de 2025, con desagregación por vivienda de interés social (VIS) y no VIS, proyectos activos en oferta y proyección de inicios de obra.
Periodicidad: Boletines de coyuntura inmobiliaria publicados periódicamente por Camacol Antioquia
Antioquia muestra dinámica diferencial en edificaciones jalonadas por la vivienda — balance 2025
Boletín de prensa de Camacol Antioquia con el balance del sector de la construcción de vivienda en Antioquia para el año 2025 completo: unidades vendidas, viviendas iniciadas, unidades lanzadas y licencias de construcción aprobadas.
Periodicidad: Boletines de coyuntura inmobiliaria publicados periódicamente por Camacol Antioquia
Estudios relacionados del Observatorio
Producción académica histórica del Observatorio de Políticas Públicas del Concejo de Medellín sobre este tema:
Informe breve N° 18 Vivienda y Hábitat (2013)
Este reporte breve presenta un análisis cuantitativo y cualitativo de las principales tensiones que rodean al tema de Vivienda y Hábitat en la ciudad de Medellín. Su objetivo principal, es señalar algunos puntos clave para la discusión sobre el tema en mención.
